W art. 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: Prawo budowlane) wyra\u017cono tzw. zasad\u0119 wolno\u015bci budowlanej, zgodnie z kt\u00f3r\u0105, ka\u017cdy ma prawo zabudowy nieruchomo\u015bci gruntowej, je\u017celi wyka\u017ce prawo do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane, pod warunkiem zgodno\u015bci zamierzenia budowlanego z przepisami. Zosta\u0142a wprowadzona do Prawa budowlanego od 11 lipca 2003 r., cho\u0107 wcze\u015bniej wywodzono j\u0105 m.in. z art. 21 i art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (dalej: Konstytucja RP), kt\u00f3re dotycz\u0105 ochrony prawa w\u0142asno\u015bci.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
W pi\u015bmiennictwie prezentowane s\u0105 tak\u017ce pogl\u0105dy, \u017ce wolno\u015b\u0107 budowalna jest jednym z przejaw\u00f3w wolno\u015bci cz\u0142owieka, wynikaj\u0105cej z natury i deklarowanej w art. 30 Konstytucji RP, zgodnie z kt\u00f3rym przyrodzona i niezbywalna godno\u015b\u0107 cz\u0142owieka stanowi \u017ar\u00f3d\u0142o wolno\u015bci i praw cz\u0142owieka i obywatela. Jest ona nienaruszalna, a jej poszanowanie i ochrona jest obowi\u0105zkiem w\u0142adz publicznych. Ochron\u0119 wolno\u015bci cz\u0142owieka zagwarantowano przede wszystkim w art. 31 ust. 1 Konstytucji RP wskazuj\u0105c, \u017ce podlega ochronie prawnej. Zauwa\u017ca si\u0119 tak\u017ce, \u017ce art. 4 Prawa budowlanego nie tylko nie wprowadza wolno\u015bci zabudowy, ale ju\u017c na samym wst\u0119pie ustawy wskazuje w spos\u00f3b og\u00f3lny ograniczenia tej wolno\u015bci oraz warunki, po spe\u0142nieniu kt\u00f3rych mo\u017cna zabudowa\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 gruntow\u0105 (T. B\u0105kowski, O wolno\u015bci budowlanej de lege lata i de lege ferenda<\/em>, Gda\u0144skie Studia Prawnicze 2015\/1, s. 64, 67).<\/p>\r\n Zasad\u0119 wolno\u015bci budowlanej uznaje si\u0119 za podstawow\u0105 zasad\u0119 Prawa budowlanego. Jej istot\u0105 jest prawo do zabudowy grunt\u00f3w i wynika z chronionego konstytucyjnie prawa w\u0142asno\u015bci. Wolno\u015b\u0107 budowlana jest publicznym prawem podmiotowym przys\u0142uguj\u0105cym ka\u017cdemu, kto posiada prawo do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego (H. Kisilowska, D.K. Sypniewski,\u00a0Baurecht<\/em>, Warszawa 2012, rozdz. 3, pkt 3).<\/p>\r\n Niew\u0105tpliwie zasada wolno\u015bci budowlanej w znaczeniu podmiotowym \u2013 jako prawo do zabudowy \u2013 ma dwa aspekty: cywilnoprawny i publicznoprawny. W aspekcie cywilnoprawnym prawo zabudowy jest pochodn\u0105 prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci (ewentualnie innego prawa maj\u0105tkowego o charakterze rzeczowym lub nawet obligacyjnym, w kt\u00f3rym mie\u015bci si\u0119 \u201eprawo dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane\u201d). Mo\u017cna wi\u0119c przyj\u0105\u0107, \u017ce po\u015brednio zakotwiczone jest w art. 64 ust. 1-3 Konstytucji RP gwarantuj\u0105cym prawo do w\u0142asno\u015bci, innych praw maj\u0105tkowych oraz prawo dziedziczenia, r\u00f3wn\u0105 dla wszystkich ochron\u0119 prawn\u0105 oraz dopuszczaj\u0105cym ograniczenie w\u0142asno\u015bci tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa w\u0142asno\u015bci. Prawo zabudowy jest emanacj\u0105 prawa w\u0142asno\u015bci \u2013 najszerszego przedmiotowo (zawieraj\u0105cego otwarty katalog uprawnie\u0144 w\u0142a\u015bcicielskich) i najsilniejszego prawa do rzeczy, skutecznego wobec wszystkich. Jak wynika z art. 140 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: Kodeks cywilny), w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce, z wy\u0142\u0105czeniem innych os\u00f3b, korzysta\u0107 z rzeczy zgodnie ze spo\u0142eczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w granicach okre\u015blonych przez ustawy i zasady wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego; w tych samych granicach mo\u017ce rozporz\u0105dza\u0107 rzecz\u0105. Wolno mu wi\u0119c czyni\u0107 z rzecz\u0105 wszystko, z wyj\u0105tkiem tego, co zakazane, a to znaczy, \u017ce prawo w\u0142asno\u015bci nie jest nieograniczone ani te\u017c absolutne. Przyj\u0105\u0107 nale\u017cy, \u017ce art. 140 Kodeksu cywilnego wymienia jedynie podstawowe uprawnienia sk\u0142adaj\u0105ce si\u0119 na prawo w\u0142asno\u015bci, kt\u00f3re jednak\u017ce nie wyczerpuj\u0105 jego tre\u015bci, obejmuj\u0105ce m.in. \u2013 w odniesieniu do nieruchomo\u015bci \u2013 uprawnienie do jej zabudowania, czyli wzniesienia na niej obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego. Nale\u017cy uzna\u0107, \u017ce granice prawa w\u0142asno\u015bci wynikaj\u0105 zar\u00f3wno z norm prawa cywilnego (stanowi\u0105cego cz\u0119\u015b\u0107 prawa prywatnego), jak i z prawa administracyjnego (stanowi\u0105cego cz\u0119\u015b\u0107 prawa publicznego). W odniesieniu do prawa zabudowy \u2013 sk\u0142adowej prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci \u2013 mo\u017cna wr\u0119cz stwierdzi\u0107, \u017ce kszta\u0142towane jest ono przede wszystkim przez prawo publiczne. Normy administracyjnoprawne wyznaczaj\u0105ce granice prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci gruntowej zawarte s\u0105 g\u0142\u00f3wnie w przepisach z zakresu szeroko poj\u0119tego prawa budowlanego (wraz z przepisami techniczno-budowlanymi) oraz przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a tak\u017ce w aktach prawnych dotycz\u0105cych ochrony: przyrody, \u015brodowiska, grunt\u00f3w rolnych i le\u015bnych i zabytk\u00f3w, jak r\u00f3wnie\u017c w prawie wodnym, geologicznym i g\u00f3rniczym. Znaczna cz\u0119\u015b\u0107 tych przepis\u00f3w odnosi si\u0119 wy\u0142\u0105cznie lub g\u0142\u00f3wnie do sposobu korzystania z prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, poniewa\u017c ka\u017cde ograniczenie prawa zabudowy jest po\u015brednio ograniczeniem prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci. Gwarantowane inwestorowi na podstawie art. 4 Prawa budowlanego prawo zabudowy nieruchomo\u015bci gruntowej r\u00f3wnowa\u017cone jest z wynikaj\u0105c\u0105 z r\u00f3\u017cnorakich przepis\u00f3w ochron\u0105 praw os\u00f3b trzecich i interesu publicznego. Ustawodawca kieruje si\u0119 w tym przypadku trosk\u0105 o nale\u017cyte, harmonijne wsp\u00f3\u0142\u017cycie cz\u0142onk\u00f3w spo\u0142ecze\u0144stwa, co obejmuje zar\u00f3wno ochron\u0119 interes\u00f3w poszczeg\u00f3lnych os\u00f3b, jak i okre\u015blonych d\u00f3br spo\u0142ecznych, w tym mienia publicznego (wyrok Trybuna\u0142u Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2011 r., sygn. Kp 7\/09).<\/p>\r\n Wolno\u015b\u0107 budowlana jest ograniczona przepisami Konstytucji RP, Prawa budowlanego oraz innych ustaw. Wa\u017cne jest, aby na podstawie art. 31 ust. 3 Konstytucji RP ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolno\u015bci i praw by\u0142y ustanawiane w ustawie i tylko wtedy, gdy s\u0105 konieczne w demokratycznym pa\u0144stwie dla jego bezpiecze\u0144stwa lub porz\u0105dku publicznego, b\u0105d\u017a dla ochrony \u015brodowiska, zdrowia i moralno\u015bci publicznej, albo wolno\u015bci i praw innych os\u00f3b. Ograniczenia te nie mog\u0105 narusza\u0107 istoty wolno\u015bci i praw. Dodatkowo art. 64 ust. 3 Konstytucji RP stanowi, \u017ce w\u0142asno\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa w\u0142asno\u015bci. Nawet wykluczenie zabudowy b\u0105d\u017a ograniczenie remontu i przebudowy, nie narusza prawa w\u0142asno\u015bci, albowiem jedynie ograniczaj\u0105c to prawo, nie wyklucza mo\u017cliwo\u015bci dalszego korzystania z nieruchomo\u015bci (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 14 lipca 2016 r., sygn. II OSK 2811\/14).<\/p>\r\n Jak wyja\u015bniono powy\u017cej, ograniczenia lub wy\u0142\u0105czenia prawa do zabudowy wynikaj\u0105 nie tylko z Prawa budowlanego, ale z szeregu innych ustaw, takich jak np. ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie grunt\u00f3w rolnych i le\u015bnych, ustawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony \u015brodowiska, ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytk\u00f3w i opiece nad zabytkami, ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, ustawy z 9 czerwca 2011 r. \u2013 Prawo geologiczne i g\u00f3rnicze, ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne.<\/p>\r\n Przez poj\u0119cie wolno\u015bci budowlanej w nauce prawa rozumie si\u0119 istnienie obszaru nieskr\u0119powanych dzia\u0142a\u0144 \u0142\u0105cz\u0105cych si\u0119 z korzystaniem z prawa w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci powi\u0105zanych z budow\u0105, remontem, utrzymaniem obiektu budowlanego i jego rozbi\u00f3rk\u0105. Zasada wolno\u015bci zabudowy obejmuje zar\u00f3wno sprawy samej zabudowy, jak i p\u00f3\u017aniejszego u\u017cytkowania obiektu budowlanego. Wolno\u015b\u0107 budowlana polega ponadto na nieutrudnianiu w\u0142a\u015bcicielom nieruchomo\u015bci s\u0105siednich takich samych dzia\u0142a\u0144 w stosownie wybranym przez nich czasie (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gda\u0144sku z 5 kwietnia 2018 r., sygn. II SA\/Gd 92\/18).<\/p>\r\n W razie braku wyra\u017anych postanowie\u0144 ustawowych, w\u0142adcza ingerencja organ\u00f3w administracji w proces inwestycyjno-budowlany jest niedopuszczalna. Przepisy prawa powinny w spos\u00f3b wyczerpuj\u0105cy okre\u015bla\u0107 zakres i formy ingerencji (T. Asman, Z. Niewiadomski, K. Kucharski [w:] Prawo budowlane. Komentarz, <\/em>red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2021, art. 4, nb 2). Z zasady wolno\u015bci budowlanej nale\u017cy wyprowadzi\u0107 tez\u0119, i\u017c obowi\u0105zki publicznoprawne, kt\u00f3rym na mocy Prawa budowlanego podporz\u0105dkowa\u0107 si\u0119 musz\u0105 wszystkie podmioty zamierzaj\u0105ce wykona\u0107 obiekt lub roboty budowlane, mog\u0105 by\u0107 na\u0142o\u017cone tylko wtedy, gdy wprost wynika to z przepisu Prawa budowlanego. Sfera nieobj\u0119ta przedmiotem reglamentacji ustawowej nie daje natomiast podstaw do formu\u0142owania przez organy w\u0142adzy publicznej nakaz\u00f3w i zakaz\u00f3w ustanawianych w drodze indywidualnej decyzji administracyjnej (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 8 grudnia 2008 r., sygn. II OSK 1467\/07). Przepisy prawa materialnego powinny w spos\u00f3b wyczerpuj\u0105cy okre\u015bla\u0107 zakres i formy ingerencji organ\u00f3w administracji w proces inwestycyjno-budowlany \u2013 poza tym zakresem jednostka ma swobod\u0119 w kszta\u0142towaniu tego procesu. Akty prawne ni\u017cszej rangi ni\u017c Konstytucja RP stanowi\u0105 wy\u0142\u0105cznie ograniczenie prawa w\u0142asno\u015bci, a co za tym idzie \u2013 jego elementu sk\u0142adowego \u2013 prawa do zabudowy, nie b\u0119d\u0105c \u017ar\u00f3d\u0142em tego prawa (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Krakowie z 6 czerwca 2018 r., sygn. II SA\/Kr 443\/18).<\/p>\r\n Ograniczenie prawa do zabudowy musi znajdowa\u0107 oparcie w ustawie, a zw\u0142aszcza w przepisach Prawa budowlanego. Ograniczenie to znajduje oparcie w art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, kt\u00f3ry okre\u015bla zakres i form\u0119 ingerencji organ\u00f3w administracji architektoniczno-budowlanej (starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu, wojewody lub G\u0142\u00f3wnego Inspektora Nadzoru Budowlanego). Do ogranicze\u0144 w korzystaniu z nieruchomo\u015bci zaliczy\u0107 trzeba tak\u017ce ograniczenia wynikaj\u0105ce z okre\u015blenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 24 lutego 2012 r., sygn. II OSK 2342\/10).<\/p>\r\n Z samej istoty procesu inwestycyjno-budowlanego wynika, \u017ce sk\u0142ada si\u0119 on z wielu nast\u0119puj\u0105cych po sobie czynno\u015bci uregulowanych w obowi\u0105zuj\u0105cym prawie, kt\u00f3rych celem pozostaje fachowe uko\u0144czenie procesu przy jednoczesnym zagwarantowaniu zar\u00f3wno ochrony uprawnie\u0144 w\u0142a\u015bciciela nieruchomo\u015bci, jak i interesu publicznego, wyra\u017caj\u0105cego si\u0119 m.in. w zapewnieniu w r\u00f3wnym stopniu prawa zabudowy osobom trzecim. Zachowaniu tych warto\u015bci s\u0142u\u017c\u0105 poszczeg\u00f3lne instytucje prawa budowlanego \u2013 z jednej strony traktowane jako ograniczenia wolno\u015bci zabudowy, z drugiej strony \u2013 umo\u017cliwiaj\u0105ce skuteczn\u0105 realizacj\u0119 procesu inwestycyjno-budowlanego oraz prawo do zabudowy os\u00f3b trzecich (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Krakowie z 28 wrze\u015bnia 2017 r., sygn. II SA\/Kr 1099\/16).<\/p>\r\n Realizacja prawa do zabudowy nieruchomo\u015bci gruntowej zosta\u0142a w art. 4 Prawa budowlanego uzale\u017cniona od spe\u0142nienia dw\u00f3ch przes\u0142anek: wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane i zgodno\u015bci zamierzenia budowlanego z obowi\u0105zuj\u0105cymi przepisami prawa.<\/p>\r\n Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, przez prawo do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane nale\u017cy rozumie\u0107 tytu\u0142 prawny wynikaj\u0105cy z prawa w\u0142asno\u015bci, u\u017cytkowania wieczystego, zarz\u0105du, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowi\u0105zaniowego, przewiduj\u0105cego uprawnienia do wykonywania rob\u00f3t budowlanych.<\/p>\r\n Jakkolwiek warunkiem wydania pozwolenia na budow\u0119 jest z\u0142o\u017cenie przez inwestora o\u015bwiadczenia, pod rygorem odpowiedzialno\u015bci karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane, nie za\u015b udokumentowanie tego prawa, to niepodwa\u017caln\u0105 regu\u0142\u0105 jest, \u017ce prawo zabudowy nieruchomo\u015bci gruntowej przys\u0142uguje tylko temu, kto w istocie posiada prawo do dysponowania t\u0105 nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane. W sytuacji zatem, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu, wojewoda lub G\u0142\u00f3wny Inspektor Nadzoru Budowlanego) powe\u017amie wiadomo\u015b\u0107, \u017ce o\u015bwiadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane mo\u017ce nie odpowiada\u0107 lub jest niezgodne ze stanem rzeczywistym, jego obowi\u0105zkiem jest wyja\u015bni\u0107 t\u0119 kwesti\u0119 (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 9 czerwca 2021 r., sygn. II OSK 2664\/18).<\/p>\r\n Zgodno\u015b\u0107 zamierzenia budowlanego z przepisami prawa jest badana m.in. przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budow\u0119. Na podstawie art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, roboty budowlane mo\u017cna rozpocz\u0105\u0107 jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budow\u0119, z zastrze\u017ceniem art. 29-31 Prawa budowlanego. W art. 29 Prawa budowlanego wymieniono inwestycje niewymagaj\u0105ce decyzji o pozwoleniu na budow\u0119, natomiast wymagaj\u0105ce zg\u0142oszenia oraz niewymagaj\u0105ce decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 oraz zg\u0142oszenia.<\/p>\r\n Wolno\u015b\u0107 budowlana stosownie do brzmienia art. 4 Prawa budowlanego przys\u0142uguje ka\u017cdemu dysponuj\u0105cemu nieruchomo\u015bci\u0105 gruntowa na cele budowlane, ale pod warunkiem zgodno\u015bci zamierzenia budowlanego z przepisami. Prawo do zabudowy jest integralnie zwi\u0105zane z prawem w\u0142asno\u015bci, prawem do korzystania z rzeczy. Zatem ograniczenia prawa zabudowy wynika\u0107 b\u0119d\u0105 z przepis\u00f3w rangi ustawowej i maj\u0105 charakter wyj\u0105tk\u00f3w od generalnej zasady wolno\u015bci budowlanej. Ograniczenia te nie mog\u0105 by\u0107 interpretowane rozszerzaj\u0105co (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 21 marca 2013 r., sygn. II OSK 2270\/11). Prawo do zabudowy nieruchomo\u015bci gruntowej nie jest zatem prawem nieograniczonym, gdy\u017c podmiot, kt\u00f3remu przys\u0142uguje prawo do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane, musi chocia\u017cby uwzgl\u0119dni\u0107 inne prawa i dobra chronione, kt\u00f3re zosta\u0142y wymienione w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 16 grudnia 2020 r., sygn. II OSK 1942\/18).<\/p>\r\n Wyra\u017cona w art. 4 Prawa budowlanego zasada wolno\u015bci budowlanej odnosi si\u0119 zar\u00f3wno do sytuacji dotycz\u0105cych wykonania obiektu budowlanego w okre\u015blonym miejscu, ale tak\u017ce odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego. W przypadku, gdy projektowana inwestycja mie\u015bci si\u0119 w zakresie regu\u0142 projektowania i sytuowania budynk\u00f3w wyznaczonych przepisami prawa, w tym przepisami szczeg\u00f3lnymi, nie mo\u017cna z faktu d\u0105\u017cenia do maksymalnego odpowiadaj\u0105cego inwestorowi wykorzystania powierzchni dzia\u0142ki wyprowadza\u0107 wniosk\u00f3w zmierzaj\u0105cych do ograniczenia prawa do swobodnego dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105, w tym jej zabudowy zgodnie z wol\u0105 inwestora (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 17 maja 2017 r., sygn. II OSK 2345\/15).<\/p>\r\n Zasada wolno\u015bci budowlanej ma zapewni\u0107 inwestorowi zrealizowanie jego zamierzenia budowlanego zapobiegaj\u0105c poszukiwaniu w formalistycznie rozumianych przepisach przeszk\u00f3d w tym zakresie (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gliwicach z 9 czerwca 2011 r., sygn. II SA\/Gl 156\/11). Niezatwierdzenie projektu budowlanego spe\u0142niaj\u0105cego wymagania prawa stanowi naruszenie prawa inwestor\u00f3w do wolno\u015bci budowlanej (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Rzeszowie z 31 pa\u017adziernika 2017 r., sygn. II SA\/Rz 805\/17). Z omawianej zasady wolno\u015bci budowlanej maj\u0105cej znaczenie dla stosowania i wyk\u0142adni przepis\u00f3w zawartych w Prawie budowlanym wynika tak\u017ce nakaz stosowania \u015brodk\u00f3w proporcjonalnych do naruszenia prawa. Z zasady tej mo\u017cna wywodzi\u0107 w szczeg\u00f3lno\u015bci, i\u017c organy powinny podejmowa\u0107 jedynie takie dzia\u0142ania jakie s\u0105 konieczne do usuni\u0119cia b\u0105d\u017a zapobie\u017cenia naruszeniu prawa (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Warszawie z 15 lutego 2018 r., sygn. VII SA\/Wa 1034\/17).<\/p>\r\n Prawo budowlane ani \u017cadne inne przepisy nie daj\u0105 dodatkowych uprawnie\u0144 temu inwestorowi, kt\u00f3ry pierwszy zabudowuje dzia\u0142k\u0119. Przepis art. 4 Prawa budowlanego zapewnia mo\u017cliwo\u015b\u0107 realizacji zabudowy zgodnie z obowi\u0105zuj\u0105cym prawem ka\u017cdemu, kto posiada prawo do dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na cele budowlane. Stanowi realizacj\u0119 zasady wyra\u017conej w art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, i\u017c w\u0142asno\u015b\u0107 i inne prawa maj\u0105tkowe podlegaj\u0105 r\u00f3wnej dla wszystkich ochronie prawnej. Tak wi\u0119c, ka\u017cdy w\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci w ka\u017cdym czasie ma prawo dokona\u0107 budowy, rozbudowy w taki spos\u00f3b, by nie utrudnia\u0107 w\u0142a\u015bcicielom nieruchomo\u015bci s\u0105siednich takich samych dzia\u0142a\u0144 w stosownym wybranym przez nich czasie (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 15 marca 2006 r., sygn. II OSK 634\/05).<\/p>\r\n Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego obiekt budowlany jako ca\u0142o\u015b\u0107 oraz jego poszczeg\u00f3lne cz\u0119\u015bci, wraz ze zwi\u0105zanymi z nim urz\u0105dzeniami budowlanymi, nale\u017cy projektowa\u0107 i budowa\u0107 w spos\u00f3b okre\u015blony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniaj\u0105c poszanowanie wyst\u0119puj\u0105cych w obszarze oddzia\u0142ywania obiektu uzasadnionych interes\u00f3w os\u00f3b trzecich, w tym co do zapewnienia dost\u0119pu do drogi publicznej. Interes innych stron post\u0119powania chroniony ww. przepisem nie mo\u017ce jednak narusza\u0107 prawa inwestora wynikaj\u0105cego z art. 4 Prawa budowlanego, bo prawo do zabudowy mo\u017ce by\u0107 ograniczone tylko przepisami prawa powszechnie obowi\u0105zuj\u0105cego oraz ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego \u2013 i tylko w tym zakresie organ administracji architektoniczno-budowlanej mo\u017ce ingerowa\u0107 w planowan\u0105 zabudow\u0119 (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 15 stycznia 2020 r., sygn. II SA\/Go 817\/19).<\/p>\r\n W orzecznictwie wskazuje si\u0119, \u017ce ochronie podlegaj\u0105 jedynie interesy prawne znajduj\u0105ce oparcie w materialnym prawie administracyjnym, przy czym na podstawie zasady wolno\u015bci budowlanej wyra\u017conej w art. 4 Prawa budowlanego zgodno\u015b\u0107 zamierzenia budowlanego z przepisami tego prawa, wyklucza ochron\u0119 przewidzian\u0105 w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Mo\u017cno\u015b\u0107 skutecznego przeciwstawienia si\u0119 wydaniu pozwolenia na budow\u0119 przez podmioty uznane za strony jako w\u0142a\u015bciciele s\u0105siednich nieruchomo\u015bci, uzale\u017cniona jest wi\u0119c od istnienia narusze\u0144 w zakresie wynikaj\u0105cym z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego reguluj\u0105cego sprawdzenie spe\u0142nienia wymaga\u0144 przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (wyrok Wojew\u00f3dzkiego S\u0105du Administracyjnego we Wroc\u0142awiu z 21 listopada 2018 r., sygn. II SA\/Wr 628\/18). Prezentowany jest jednak pogl\u0105d przeciwny, i\u017c prawa do zabudowy nie nale\u017cy tak rozumie\u0107, \u017ce art. 4 Prawa budowlanego ma pierwsze\u0144stwo przed innymi przepisami Prawa budowalnego i \u017ce w takim razie mo\u017cna lekcewa\u017cy\u0107 uzasadnione interesy prawne innych podmiot\u00f3w (art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego). Ochrona prawa w\u0142asno\u015bci zagwarantowana w art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP, art. 144 Kodeksu cywilnego a tak\u017ce w Prawie budowlanym odnosi si\u0119 w r\u00f3wnym stopniu do wszystkich podmiot\u00f3w i chc\u0105c korzysta\u0107 z tego prawa, nie mo\u017cna narusza\u0107 praw innych. Inwestor chc\u0105c realizowa\u0107 swe prawo wynikaj\u0105ce z art. 4 Prawa budowlanego, musi mie\u0107 na uwadze analogiczne prawa innych (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 18 kwietnia 2008 r., sygn. II OSK 460\/07). Wp\u0142yw inwestycji na otoczenie obejmuje szereg zagadnie\u0144 zwi\u0105zanych z oddzia\u0142ywaniem projektowanego obiektu na nieruchomo\u015bci s\u0105siednie. W\u0142a\u015bciciele, u\u017cytkownicy wieczy\u015bci lub zarz\u0105dcy nieruchomo\u015bci znajduj\u0105cych si\u0119 w obszarze oddzia\u0142ywania obiektu maj\u0105 prawo oczekiwa\u0107 poszanowania ich uzasadnionych interes\u00f3w (wyrok Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 23 sierpnia 2018 r., sygn. II OSK 2117\/16).<\/p>\r\n Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotycz\u0105cych prawa budowlanego to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a> lub napisz e-mail na adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\tOgraniczenie wolno\u015bci budowlanej<\/strong><\/h4>\r\n
Realizacja prawa do zabudowy<\/strong><\/h4>\r\n
Ochrona os\u00f3b trzecich<\/strong><\/h4>\r\n