Prawo budowlane umo\u017cliwia przeniesienie decyzji o\u00a0pozwoleniu na budow\u0119 z dotychczasowego na nowego inwestora przez potrzeby przygotowania projektu budowlanego i prowadzenia od pocz\u0105tku post\u0119powania administracyjnego o jej wydanie. Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budow\u0119, jednak jej przeniesienie na nowego inwestora nie odnosi skutk\u00f3w co do przeniesienia praw autorskich do dokumentacji projektowej.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
W art. 40 Ustawy z\u00a0dnia 7\u00a0lipca 1994\u00a0r. Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z p\u00f3\u017an. zm.; dalej jako: prbud) przewidziano mo\u017cliwo\u015b\u0107 przeniesienia decyzji o\u00a0pozwoleniu na\u00a0budow\u0119 z dotychczasowego na nowego inwestora. Wymaga to wszcz\u0119cia post\u0119powania administracyjnego na wniosek nowego inwestora.<\/p>\r\n
Aby otrzyma\u0107 decyzj\u0119 o\u00a0przeniesieniu pozwolenia na\u00a0budow\u0119 nowy inwestor musi do\u0142\u0105czy\u0107 do\u00a0wniosku o\u015bwiadczenie o\u00a0przyj\u0119ciu warunk\u00f3w zawartych w\u00a0decyzji o\u00a0pozwoleniu na\u00a0budow\u0119, o\u015bwiadczenie o\u00a0posiadanym prawie do\u00a0dysponowania nieruchomo\u015bci\u0105 na\u00a0cele budowlane i zgod\u0119 dotychczasowego inwestora na\u00a0przeniesienie wydanej na\u00a0niego decyzji o\u00a0pozwoleniu na\u00a0budow\u0119.<\/p>\r\n
Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, je\u017celi w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci lub uprawnienia wynikaj\u0105ce z u\u017cytkowania wieczystego dotycz\u0105ce nieruchomo\u015bci, obj\u0119te decyzj\u0105 o pozwoleniu na budow\u0119 po wydaniu tego pozwolenia przesz\u0142y z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskuj\u0105cego o przeniesienie pozwolenia na budow\u0119.<\/p>\r\n
Powy\u017csze regu\u0142y stosuje si\u0119 odpowiednio do decyzji o pozwoleniu na wznowienie rob\u00f3t budowlanych w post\u0119powaniu w sprawie rozpocz\u0119cia i prowadzenia rob\u00f3t budowlanych z naruszeniem ustawy oraz do zg\u0142oszenia budowy lub wykonywania innych rob\u00f3t budowlanych, wobec kt\u00f3rego organ nie wni\u00f3s\u0142 sprzeciwu.<\/p>\r\n
Decyzja o pozwoleniu na budow\u0119 okre\u015bla prawa i obowi\u0105zki inwestora odnosz\u0105ce si\u0119 do konkretnej nieruchomo\u015bci. Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 pozwala nowemu inwestorowi na kontynuowanie rob\u00f3t budowlanych przez potrzeby przygotowania projektu budowlanego i prowadzenia od nowa post\u0119powania administracyjnego o jej wydanie.<\/p>\r\n
Decyzja o\u00a0przeniesieniu pozwolenia na budow\u0119 jest tzw.\u00a0decyzj\u0105 zwi\u0105zan\u0105 tj., je\u015bli organ stwierdzi spe\u0142nienie przes\u0142anek z art. 40 ust. 1 prbud to ko\u0144czy post\u0119powanie zgodnie z wnioskiem przenosz\u0105c pozwolenie na budow\u0119 na nowego inwestora.<\/p>\r\n
Przy przenoszeniu decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 nie jest wymagane, aby na nowego inwestora przeniesiono decyzj\u0119 o warunkach zabudowy, kt\u00f3ra by\u0142a wymagana przy uzyskiwaniu pozwolenia na budow\u0119.<\/p>\r\n
Pomimo, i\u017c projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budow\u0119, to jej przeniesienie na nowego inwestora nie odnosi skutk\u00f3w co do przeniesienia praw autorskich do dokumentacji projektowej.<\/p>\r\n
Powoduje to konieczno\u015b\u0107 uzyskania przez nowego inwestora autorskich praw maj\u0105tkowych do dokumentacji projektowej. Brak nabycia tych praw w przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budow\u0119 i realizacji inwestycji nara\u017ca nowego inwestora na roszczenia podmiotu, kt\u00f3remu te prawa przys\u0142uguj\u0105 (tj. co do zasady projektanta). Przeniesienie praw autorskich przez projektanta nale\u017cy traktowa\u0107 jako podstawow\u0105 form\u0119 zabezpieczenia interes\u00f3w ka\u017cdego inwestora. Nabycie praw jest niezb\u0119dne, aby m\u00f3c swobodnie realizowa\u0107 inwestycj\u0119 obj\u0119t\u0105 przeniesionym pozwoleniem na budow\u0119.<\/p>\r\n
Przedmiotem prawa autorskiego jest ka\u017cdy przejaw dzia\u0142alno\u015bci tw\u00f3rczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci, niezale\u017cnie od warto\u015bci, przeznaczenia i sposobu wyra\u017cenia (utw\u00f3r). Je\u017celi projekt architektoniczny jest tw\u00f3rczy i cechuje si\u0119 indywidualnym charakterem, to co do zasady spe\u0142nia warunki ww. definicji utworu.<\/p>\r\n
Zgodnie z uniwersaln\u0105 zasad\u0105 znajduj\u0105c\u0105 zastosowanie do wszystkich utwor\u00f3w: ochrona przys\u0142uguje tw\u00f3rcy (w tym wypadku projektantowi) niezale\u017cnie od spe\u0142nienia jakichkolwiek formalno\u015bci. Oznacza to, \u017ce projektant nie musi rejestrowa\u0107 projektu jako utworu w jakimkolwiek organie w\u0142adzy publicznej, zg\u0142asza\u0107 go np. organizacji bran\u017cowej albo organizacji zbiorowego zarz\u0105dzania prawami autorskimi dla uzyskania ochrony. Ochrona projektu architektonicznego trwa od chwili jego ustalenia, tj. od momentu przybrania przez projekt jakiejkolwiek postaci na tyle stabilnej i uzewn\u0119trznionej, \u017ce z projektem mog\u0105 zapozna\u0107 si\u0119 r\u00f3wnie\u017c inne osoby poza autorem (por. np. uzasadnienie prawne wyroku S\u0105du Najwy\u017cszego z 25 kwietnia 1973 r., I CR 91\/73). Zgodnie z prawem, projekt chroniony jest prawem autorskim, chocia\u017cby mia\u0142 posta\u0107 nieuko\u0144czon\u0105.<\/p>\r\n
Prawo autorskie wyra\u017anie odr\u00f3\u017cnia nabycie egzemplarza utworu (tj. np. nabycie wydruku projektu) od nabycia praw do tego utworu. Je\u017celi umowa nie stanowi inaczej, to przeniesienie w\u0142asno\u015bci egzemplarza utworu nie powoduje przej\u015bcia na nabywc\u0119 autorskich praw maj\u0105tkowych do tego utworu. Natomiast umowa o przeniesienie takich praw albo licencja wy\u0142\u0105czna zawsze wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem niewa\u017cno\u015bci. Zasady te stosuje si\u0119 do wszystkich utwor\u00f3w, a zatem tak\u017ce projektu architektonicznego.<\/p>\r\n
Je\u017celi zatem nowy inwestor nab\u0119dzie wy\u0142\u0105cznie egzemplarz projektu, bez jednoczesnego przeniesienia praw autorskich, to nie b\u0119dzie uprawniony do dalszego nim rozporz\u0105dzania, podobnie jak np. odtworzenie muzyki z nut nie daje uprawnie\u0144 do dalszego rozporz\u0105dzania tymi nutami (tj. ich dalszej sprzeda\u017cy) albo ich opracowania (przetworzenia, dostosowania itd.).<\/p>\r\n
Przewidziane w art. 61 Ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1231 z p\u00f3\u017an. zm.; dalej jako: praut) prawo zastosowania projektu do jednej budowy nie zmienia powy\u017cszych zasad przeniesienia autorskich praw maj\u0105tkowych.<\/p>\r\n
W szczeg\u00f3lno\u015bci nabywca egzemplarza projektu architektonicznego nie uzyskuje praw do rozporz\u0105dzania projektem lub korzystania z niego na r\u00f3\u017cnych polach eksploatacji, tj. np. do utrwalania lub zwielokrotniania utworu albo wprowadzania do obrotu, u\u017cyczania lub najmu orygina\u0142u projektu albo jego zwielokrotnionych kopii. Do dokonania tych czynno\u015bci zawsze wymagana jest zgoda uprawnionego (tj. tw\u00f3rcy albo podmiotu, kt\u00f3ry naby\u0142 od tw\u00f3rcy prawa autorskie).<\/p>\r\n
Powy\u017csze uwagi nie trac\u0105 na aktualno\u015bci tak\u017ce w \u015bwietle wydanego nie tak dawno wyroku S\u0105du Najwy\u017cszego (dalej jako: SN) z 22 marca 2019 r., I CSK 104\/18, w kt\u00f3rym zastosowano szerok\u0105 wyk\u0142adni\u0119 art. 61 praut dopuszczaj\u0105c\u0105 m.in. przeniesienie prawa zastosowania projektu do jednej budowy, wed\u0142ug kt\u00f3rej nabywca egzemplarza projektu architektonicznego ma prawo do dokonania czynno\u015bci funkcjonalnie s\u0142u\u017c\u0105cych do wybudowania budynku na podstawie tego projektu. W uzasadnieniu prawnym ww. orzeczenia SN stwierdzi\u0142 m.in., \u017ce w \u015bwietle art. 61 praut istotne jest ograniczenie wykorzystania projektu b\u0119d\u0105cego przedmiotem umowy do jednej budowy, a nie to, kto ten projekt wykorzysta. Wyrok ten otwiera drog\u0119 do interpretacji dopuszczaj\u0105cej przeniesienie prawa zastosowania projektu do jednej budowy, co jest zmian\u0105 w stosunku do dotychczasowej linii orzeczniczej (por. np. wyrok SN z 18 czerwca 2003 r., II CKN 269\/01), zgodnie z kt\u00f3r\u0105 art. 61 praut nie m\u00f3g\u0142 by\u0107 stosowany w obrocie wt\u00f3rnym, tj. przez kolejne podmioty.<\/p>\r\n
Jakkolwiek w orzecznictwie mo\u017cna znale\u017a\u0107 pogl\u0105d opowiadaj\u0105cy si\u0119 za mo\u017cliwo\u015bci\u0105 przeniesienia uprawnienia z art. 61 praut na inne osoby (por. wyrok SN z 25 maja 2017 r., II CSK 531\/16), to nawet przy tej pr\u00f3bie zmiany linii orzeczniczej SN poczyni\u0142 wyra\u017ane zastrze\u017cenie, i\u017c przeniesienie takie nale\u017cy uzna\u0107 za dopuszczalne, je\u017celi zostanie dokonane przed jednokrotnym wykorzystaniem nabytego egzemplarza przez tego, kt\u00f3ry naby\u0142 jego w\u0142asno\u015b\u0107 od tw\u00f3rcy. Wyklucza to mo\u017cliwo\u015b\u0107 dokonywania bez zgody i wiedzy autora projektu dalszych modyfikacji (opracowa\u0144) lub powielania dokumentacji dla potrzeb wytworzenia projekt\u00f3w (w tym projekt\u00f3w zamiennych) przez nieuprawnione osoby trzecie w toku procesu inwestycyjnego.<\/p>\r\n
Po\u017c\u0105danym standardem bran\u017cowym powinno by\u0107 zawarcie umowy przeniesienia praw autorskich pomi\u0119dzy nowym inwestorem a projektantem, je\u017celi ten ostatni nie przekaza\u0142 wcze\u015bniej praw dotychczasowemu inwestorowi. W przypadku wcze\u015bniejszego przeniesienia praw, stronami umowy powinni by\u0107 dotychczasowy i nowy inwestor, a jej przedmiotem dalsze przeniesienie praw do projektu budowlanego i upowa\u017cnienia do wykonywania praw zale\u017cnych, tj. do dokonywania jego opracowa\u0144 (przer\u00f3bek, adaptacji).<\/p>\r\n
Znaczne nak\u0142ady finansowe na inwestycje budowlane powoduj\u0105 konieczno\u015b\u0107 uzyskania przez inwestora autorskich praw maj\u0105tkowych do dokumentacji projektowej. Kwestie te powinny by\u0107 szczeg\u00f3\u0142owo uregulowane w umowie pomi\u0119dzy inwestorem a projektantem.<\/p>\r\n
Przeniesienie praw autorskich przez projektanta nale\u017cy traktowa\u0107 jako podstawow\u0105 form\u0119 zabezpieczenia interes\u00f3w inwestora. Jest to niezb\u0119dne do swobodnej realizacji inwestycji obj\u0119tej przeniesionym pozwoleniem na budow\u0119.<\/p>\r\n
Nale\u017cy \u017ca\u0142owa\u0107, \u017ce ustawodawca przy okazji ostatniej nowelizacji prbud nie ustanowi\u0142 normy, \u017ce warunkiem przej\u015bcia pozwolenia na budow\u0119 na nowego inwestora jest do\u0142\u0105czenie do wniosku dokumentu stwierdzaj\u0105cego przej\u015bcie na niego autorskich praw maj\u0105tkowych albo istnienie odpowiedniego upowa\u017cnienia do korzystania z praw do projektu architektonicznego.<\/p>\r\n
Potrzeba pewno\u015bci obrotu gospodarczego przy realizacji inwestycji budowlanych uzasadnia wprowadzenie takiego warunku, aby uwolni\u0107 nowego inwestora buduj\u0105cego obiekt na podstawie przeniesionej decyzji o\u00a0pozwoleniu na\u00a0budow\u0119 od potencjalnych roszcze\u0144 o naruszenie praw autorskich do dokumentacji projektowej.<\/p>\r\n
Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach dotycz\u0105cych prawa autorskiego i inwestycji budowlanych to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a>\u00a0lub napisz e-mail na\u00a0adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\t