Zadatek dany przez kupuj\u0105cego przy zawarciu umowy przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci wzmacnia wi\u0119\u017a zobowi\u0105zaniow\u0105 mi\u0119dzy stronami i zabezpiecza ich interesy. Brak uiszczenia zadatku przez stron\u0119 do tego zobowi\u0105zan\u0105 nie powoduje automatycznego rozwi\u0105zania umowy przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci, a co za tym idzie nadal wywo\u0142uje ona skutki prawne.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
Zadatek w umowie przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci stanowi dodatkowe zastrze\u017cenie umowne, kt\u00f3re ma celu stymulowa\u0107 strony do jej wykonania i zawarcia umowy sprzeda\u017cy.<\/p>\r\n
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, w braku odmiennego zastrze\u017cenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, \u017ce w razie niewykonania umowy przez jedn\u0105 ze stron druga strona mo\u017ce bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odst\u0105pi\u0107 i otrzymany zadatek zachowa\u0107, a je\u017celi sama go da\u0142a, mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 sumy dwukrotnie wy\u017cszej.<\/p>\r\n
Podstawow\u0105 funkcj\u0105 zadatku jest dyscyplinowanie stron do wykonania umowy przedwst\u0119pnej, albowiem jej niewykonanie wi\u0105\u017ce si\u0119 z ryzykiem utraty wp\u0142aconego zadatku b\u0105d\u017a obowi\u0105zkiem jego zwrotu w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci.<\/p>\r\n
Wysoko\u015b\u0107 zadatku zale\u017cy od ustale\u0144 stron, kt\u00f3re korzystaj\u0105c z zasady swobody um\u00f3w mog\u0105 okre\u015bli\u0107 jego kwot\u0119 w dowolnej wysoko\u015bci, byleby tre\u015b\u0107 lub cel stosunku prawnego nie sprzeciwia\u0142y si\u0119 w\u0142a\u015bciwo\u015bci (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego.<\/p>\r\n
W nauce i orzecznictwie wyodr\u0119bni\u0142y si\u0119 dwa pogl\u0105dy co do terminu wp\u0142aty zadatku. Pierwszy z nich wskazuje, \u017ce zadatek mo\u017ce by\u0107 dany po zawarciu umowy przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy w terminie uzgodnionym przez strony. Natomiast wed\u0142ug drugiego, kwota wr\u0119czona kontrahentowi dopiero po zawarciu umowy nie mo\u017ce zosta\u0107 uznana za uiszczon\u0105 tytu\u0142em zadatku, a stanowi \u015bwiadczenie na poczet ceny.<\/p>\r\n
Zasada wp\u0142aty zadatku przy zawarciu umowy nie ma jednak charakteru bezwzgl\u0119dnego. Nie ma zatem przeszk\u00f3d, aby strony ustali\u0142y, i\u017c wp\u0142ata zadatku nast\u0105pi po podpisaniu umowy w okre\u015blonym terminie. Ma to istotne znaczenie w sytuacji, gdy zadatek b\u0119dzie uiszczany przelewem.<\/p>\r\n
W orzecznictwie wskazuje si\u0119, \u017ce je\u017celi zadatek nie zosta\u0142 zap\u0142acony przy zawarciu umowy, a w jej tre\u015bci nie okre\u015blono terminu do p\u00f3\u017aniejszego uiszczenia zadatku, to nie zosta\u0142 on skutecznie zastrze\u017cony. Nieskuteczne zastrze\u017cenie zadatku mo\u017ce nast\u0105pi\u0107 tak\u017ce, je\u017celi strona do tego zobowi\u0105zana nie zap\u0142aci zadatku w okre\u015blonym terminie.<\/p>\r\n
Skuteczne ustanowienie zadatku jest uzale\u017cnione od przekazania sumy pieni\u0119dzy (przedmiotu zadatku). Taki pogl\u0105d wynika z przyj\u0119cia, \u017ce klauzula zadatku ma charakter realny, co oznacza, \u017ce aby zadatek by\u0142 prawid\u0142owo zastrze\u017cony, to musi by\u0107 wr\u0119czony drugiej stronie.<\/p>\r\n
Samo z\u0142o\u017cenie przez strony o\u015bwiadcze\u0144 woli w zakresie zadatku nie przes\u0105dza o jego skutecznym zastrze\u017ceniu. Niemniej jednak w orzecznictwie, nauce i w praktyce przewa\u017ca stanowisko, zgodnie z kt\u00f3rym dopuszczalne jest wr\u0119czenie zadatku w innym momencie, ani\u017celi przy zawarciu umowy.<\/p>\r\n
Brak wp\u0142aty zadatku jest czasami mylnie postrzegany przez strony jako przes\u0142anka automatycznie rozwi\u0105zuj\u0105ca umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. W rzeczywisto\u015bci, gdy zadatek nie zostanie nieuiszczony, umowa przedwst\u0119pna sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci nadal obowi\u0105zuje i wywo\u0142uje skutki prawne. Strona nie mo\u017ce si\u0119 zatem uchyli\u0107 od wykonania umowy przedwst\u0119pnej z powo\u0142aniem si\u0119 na sam fakt braku wp\u0142aty zadatku.<\/p>\r\n
Strony mog\u0105 w umowie przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci np. zastrzec mo\u017cliwo\u015b\u0107 odst\u0105pienia od niej przez jedn\u0105 lub obie strony w przypadku braku zap\u0142aty zadatku. Takie postanowienie powinno zawiera\u0107 przede wszystkim oznaczenie terminu na odst\u0105pienie od umowy.<\/p>\r\n
W przypadku braku wp\u0142aty zadatku takie postanowienie pozwoli na odst\u0105pienie od umowy przedwst\u0119pnej sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci i b\u0119dzie ona traktowana tak, jak gdyby nigdy nie zosta\u0142a zawarta. Nale\u017cy przy tym pami\u0119ta\u0107 o dokonaniu tej czynno\u015bci w ci\u0105gu terminu oznaczonego w umowie.<\/p>\r\n
Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej przy zawarciu umowy przedwst\u0119pnej to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a>\u00a0lub napisz e-mail na\u00a0adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\t