Od 1 lipca 2022 r. zacznie obowi\u0105zywa\u0107 znaczna cz\u0119\u015b\u0107 przepis\u00f3w nowej ustawy deweloperskiej z 20.05.2021 r., kt\u00f3re w ca\u0142o\u015bci zast\u0105pi\u0105 dotychczasow\u0105 ustaw\u0119 z 16.09.2011 r. Jedn\u0105 z najistotniejszych zmian jest okre\u015blenie zasad i trybu zawierania oraz tre\u015bci umowy rezerwacyjnej, kt\u00f3ra stanie si\u0119 now\u0105 umow\u0105 nazwan\u0105. Do tej pory umowa rezerwacyjna nie by\u0142a uregulowana w przepisach prawa i funkcjonowa\u0142a jako umowa nienazwana prawa cywilnego, kt\u00f3r\u0105 zawierano zgodnie z zasad\u0105 swobody um\u00f3w.<\/p>\r\n
<\/p>\r\n
Ustawa z 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowa ustawa deweloperska) zast\u0119puje ustaw\u0119 z 16.09.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: dotychczasowa ustawa deweloperska). Celem ustawodawcy by\u0142o wzmocnienie pozycji nabywcy wobec dewelopera, w tym uregulowanie umowy rezerwacyjnej jako nowej umowy nazwanej prawa cywilnego. Uzasadniono to m.in. dotychczasowym brakiem po stronie dewelopera ustawowego obowi\u0105zku dor\u0119czenia nabywcy prospektu informacyjnego, pobieraniem przez deweloper\u00f3w tzw. op\u0142at rezerwacyjnych opiewaj\u0105cych czasami na wysokie kwoty oraz ryzykiem utraty pieni\u0119dzy wp\u0142aconych przez nabywc\u0119 z tego tytu\u0142u.<\/p>\r\n
Dotychczasowa ustawa deweloperska nie regulowa\u0142a umowy rezerwacyjnej, kt\u00f3ra by\u0142a powszechnie stosowana w transakcjach nieruchomo\u015bciami jako umowa nienazwana prawa cywilnego bazuj\u0105ca na zasadzie swobody um\u00f3w wynikaj\u0105cej z art. 3531<\/sup> Ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (dalej: k.c.). Na jej podstawie deweloper najcz\u0119\u015bciej zobowi\u0105zuje si\u0119 do czasowego wy\u0142\u0105czenia z oferty konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w zamian za wniesienie przez przysz\u0142ego nabywc\u0119 odpowiedniej op\u0142aty. Spotyka si\u0119 r\u00f3wnie\u017c umowy rezerwacyjne zawieraj\u0105ce w sobie jednocze\u015bnie zobowi\u0105zanie stron do zawarcia umowy przedwst\u0119pnej albo umowy deweloperskiej dotycz\u0105cej wybranej nieruchomo\u015bci. W r\u00f3\u017cny spos\u00f3b uregulowana jest wysoko\u015b\u0107 i zasady zwrotu op\u0142aty rezerwacyjnej.<\/p>\r\n Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, przedmiotem umowy rezerwacyjnej b\u0119dzie zobowi\u0105zanie do czasowego wy\u0142\u0105czenia z oferty sprzeda\u017cy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwuj\u0105cego. Tak okre\u015blony przedmiot umowy nie odbiega znacz\u0105co od dotychczasowej praktyki zawierania um\u00f3w rezerwacyjnych, przy czym powstaje w\u0105tpliwo\u015b\u0107 czy b\u0119dzie ona mog\u0142a by\u0107 dalej \u0142\u0105czona w jednym dokumencie np. ze zobowi\u0105zaniem stron do zawarcia umowy przedwst\u0119pnej lub umowy deweloperskiej albo z umow\u0105 przedwst\u0119pn\u0105. Z art. 29 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej wynika, \u017ce sporz\u0105dzenie umowy rezerwacyjnej nie b\u0119dzie obowi\u0105zkowe i mo\u017ce poprzedza\u0107 zawarcie umowy deweloperskiej lub innej umowy uregulowanej w nowej ustawie deweloperskiej, przy czym nie wskazano na ile postanowienia umowy rezerwacyjnej s\u0105 wi\u0105\u017c\u0105ce dla stron przy zawarciu umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna ma okre\u015bla\u0107 m.in. cen\u0119 lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwuj\u0105cego, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchni\u0119 u\u017cytkow\u0105 lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni\u0119 i uk\u0142ad pomieszcze\u0144, co jest zbli\u017cone do kilku element\u00f3w umowy deweloperskiej wymienionych w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej. Wydaje si\u0119, i\u017c deweloperzy z ostro\u017cno\u015bci powinni zawiera\u0107 umowy rezerwacyjne na nowych zasadach odr\u0119bnie od innych um\u00f3w.<\/p>\r\n Co do oznaczenia stron, miejsca i daty zawarcia umowy rezerwacyjnej to nic si\u0119 nie zmieni w stosunku do dotychczasowej praktyki opartej na og\u00f3lnych zasadach sporz\u0105dzania um\u00f3w z tym, \u017ce art. 30 ust. 2 pkt 1 nowej ustawy deweloperskiej okre\u015bla ww. elementy jako obligatoryjne. Natomiast zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna b\u0119dzie zawierana mi\u0119dzy deweloperem albo przedsi\u0119biorc\u0105 innym ni\u017c deweloper okre\u015blonym w art. 4 nowej ustawy deweloperskiej a osob\u0105 zainteresowan\u0105 ofert\u0105 sprzeda\u017cy (dalej: rezerwuj\u0105cy). Z tego wzgl\u0119du po wej\u015bciu w \u017cycie przepis\u00f3w nowej ustawy deweloperskiej reguluj\u0105cych umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 wykluczone wydaje si\u0119 by\u0107 zawieranie jej przez inne podmioty oraz okre\u015blenie innego przedmiotu umowy ni\u017c wynikaj\u0105cy z art. 29 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej.<\/p>\r\n Pozosta\u0142e wymagane elementy umowy deweloperskiej uregulowane w art. 30 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej jak: cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwuj\u0105cego; wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty rezerwacyjnej, o ile zosta\u0142a przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwuj\u0105cego b\u0119dzie wy\u0142\u0105czony z oferty sprzeda\u017cy; okre\u015blenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku a tak\u017ce powierzchni u\u017cytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz powierzchni i uk\u0142adu pomieszcze\u0144, nie odbiegaj\u0105 znacz\u0105co od zawartych aktualnie w umowach rezerwacyjnych.<\/p>\r\n Znacz\u0105c\u0105 zmian\u0105 b\u0119dzie wynikaj\u0105cy z art. 30 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej wym\u00f3g zawarcia umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej pod rygorem niewa\u017cno\u015bci. Dotychczas nie by\u0142o wymaga\u0144 co do formy umowy rezerwacyjnej. W uzasadnieniu projektu nowej ustawy deweloperskiej wskazano, i\u017c odbywa si\u0119 to najcz\u0119\u015bciej w formie rezerwacji ustnej lub w systemie komputerowym. Moja praktyka wskazuje, i\u017c aktualnie deweloperzy o ugruntowanej pozycji rynkowej zawieraj\u0105 umowy rezerwacyjne w formie pisemnej, st\u0105d nie b\u0119dzie to dla nich znacz\u0105ca zmiana.<\/p>\r\n Zasadniczo nic nie zmieni si\u0119 w kwestii okresu, na jaki jest zawierana umowa rezerwacyjna, gdy\u017c dotychczas mia\u0142o to miejsce najcz\u0119\u015bciej na czas okre\u015blony i tak\u0105 zasad\u0119 przyj\u0119to w art. 31 nowej ustawy deweloperskiej. Istotn\u0105 nowo\u015bci\u0105 jest, i\u017c w przypadku ubiegania si\u0119 przez rezerwuj\u0105cego o kredyt czas ten powinien uwzgl\u0119dnia\u0107 okres niezb\u0119dny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Bior\u0105c pod uwag\u0119 r\u00f3\u017cny czas rozpatrzenia wniosku o kredyt w poszczeg\u00f3lnych bankach, uzale\u017cniony tak\u017ce od indywidualnej sytuacji rezerwuj\u0105cego, ustalenie przez strony okresu zwi\u0105zania umow\u0105 rezerwacyjn\u0105 mo\u017ce by\u0107 niezwykle trudne, budzi\u0107 w\u0105tpliwo\u015bci i powodowa\u0107 konflikty. Nie uregulowano sytuacji, w kt\u00f3rej nie uda\u0142oby si\u0119 za\u0142atwi\u0107 formalno\u015bci w zak\u0142adanym przez strony terminie lub bank nie podj\u0105\u0142by decyzji do momentu wyga\u015bni\u0119cia umowy rezerwacyjnej. Taka sytuacja nie obliguje stron do przed\u0142u\u017cenia okresu obowi\u0105zywania umowy rezerwacyjnej, cho\u0107 na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 nowej ustawy deweloperskiej, op\u0142ata rezerwacyjna jest niezw\u0142ocznie zwracana rezerwuj\u0105cemu m.in., gdy nie uzyska\u0142 pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Rezerwuj\u0105cy nie otrzyma zatem zwrotu tej op\u0142aty w sytuacji, gdy np. umowa rezerwacyjna wyga\u015bnie a nast\u0119pnie uzyska pozytywn\u0105 decyzj\u0119 kredytow\u0105.<\/p>\r\n Aktualnie deweloperzy mog\u0105 w spos\u00f3b dowolny ustala\u0107 wysoko\u015b\u0107 tzw. op\u0142aty rezerwacyjnej. Niekiedy wynosi ona kilka procent warto\u015bci lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego co przek\u0142ada si\u0119 na zap\u0142at\u0119 deweloperowi nawet kilkunastu tysi\u0119cy z\u0142otych.<\/p>\r\n Na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 nowej ustawy deweloperskiej strony umowy rezerwacyjnej mog\u0105 ustali\u0107, \u017ce zobowi\u0105zanie z niej wynikaj\u0105ce b\u0119dzie wi\u0105za\u0142o si\u0119 z obowi\u0105zkiem poniesienia przez rezerwuj\u0105cego op\u0142aty rezerwacyjnej. Wysoko\u015b\u0107 op\u0142aty rezerwacyjnej nie mo\u017ce przekracza\u0107 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego okre\u015blonej w prospekcie informacyjnym. Zmiana ta powinna zatem uporz\u0105dkowa\u0107 kwestie uiszczania op\u0142at rezerwacyjnych i przeciwdzia\u0142a\u0107 ustalaniu ich w dowolnej wysoko\u015bci.<\/p>\r\n Zgodnie z art. 32 ust. 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej, w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, uiszczona op\u0142ata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia praw wynikaj\u0105cych z umowy deweloperskiej oraz przekazana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsi\u0119wzi\u0119cia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie p\u00f3\u017aniej ni\u017c w terminie 7 dni od dnia zawarcia tej umowy. Aktualnie w umowach rezerwacyjnych cz\u0119sto stosuje si\u0119 postanowienia o zaliczeniu op\u0142aty rezerwacyjnej na poczet ceny nabycia nieruchomo\u015bci, st\u0105d nowa regulacja porz\u0105dkuje i doprecyzowuje te kwestie.<\/p>\r\n W nowej ustawie deweloperskiej nie uregulowano jednak skutk\u00f3w braku wp\u0142aty op\u0142aty rezerwacyjnej przez rezerwuj\u0105cego na rzecz dewelopera. B\u0119dzie to rodzi\u0142o w\u0105tpliwo\u015bci w zakresie skutk\u00f3w niewykonania tego zobowi\u0105zania umownego i powodowa\u0142o konieczno\u015b\u0107 odpowiedniego stosowania przepis\u00f3w k.c. Aktualnie strony np. zawieraj\u0105 umow\u0119 rezerwacyjn\u0105 pod warunkiem dokonania wp\u0142aty op\u0142aty rezerwacyjnej albo zastrzegaj\u0105 uprawnienie do odst\u0105pienia od umowy rezerwacyjnej.<\/p>\r\n Konflikty stron um\u00f3w rezerwacyjnych wynikaj\u0105 najcz\u0119\u015bciej z zatrzymania op\u0142aty rezerwacyjnej przez dewelopera i odmowy jej zwrotu na rzecz rezerwuj\u0105cego.<\/p>\r\n Aktualnie w umowach rezerwacyjnych stosuje si\u0119 bardzo r\u00f3\u017cne postanowienia dotycz\u0105ce zwrotu i zatrzymania op\u0142aty rezerwacyjnej. Z tego wzgl\u0119du w art. 34 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej okre\u015blono, i\u017c op\u0142ata rezerwacyjna powinna zosta\u0107 niezw\u0142ocznie zwr\u00f3cona rezerwuj\u0105cemu w przypadku, gdy: nie uzyska\u0142 pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w zwi\u0105zku z negatywn\u0105 ocen\u0105 zdolno\u015bci kredytowej; deweloper albo przedsi\u0119biorca inny ni\u017c deweloper nie wykonuje zobowi\u0105zania wynikaj\u0105cego z umowy rezerwacyjnej; deweloper dokona\u0142 zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego za\u0142\u0105cznikach bez poinformowania rezerwuj\u0105cego. Je\u015bli deweloper albo przedsi\u0119biorca inny ni\u017c deweloper nie wykonuje zobowi\u0105zania wynikaj\u0105cego z umowy rezerwacyjnej to na podstawie art. 34 ust. 3 nowej ustawy deweloperskiej b\u0119dzie zobowi\u0105zany zwr\u00f3ci\u0107 rezerwuj\u0105cemu op\u0142at\u0119 rezerwacyjn\u0105 w podw\u00f3jnej wysoko\u015bci. Jest to rozwi\u0105zanie wzorowane na instytucji zadatku uregulowanej w art. 394 k.c.<\/p>\r\n Wyk\u0142adnia nowej ustawy deweloperskiej wskazuje, \u017ce w sytuacji innej ni\u017c podana powy\u017cej, np. niezawarcia przez rezerwuj\u0105cego umowy deweloperskiej z uwagi na znalezienie innej oferty zakupu nieruchomo\u015bci, op\u0142ata rezerwacyjna b\u0119dzie zatrzymywana przez dewelopera.<\/p>\r\n Je\u015bli potrzebujesz pomocy prawnej przy zawarciu umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej to zadzwo\u0144 pod numer 61 852 26 10<\/a>\u00a0lub napisz e-mail na\u00a0adres\u00a0pmj@jarzpartner.pl<\/a>\u00a0i\u00a0um\u00f3w si\u0119 na\u00a0pierwsz\u0105 konsultacj\u0119 w\u00a0Kancelarii Prawnej Jarzy\u0144ski & Wsp\u00f3lnicy.<\/strong><\/p>\r\n\t\tPrzedmiot i zakres umowy rezerwacyjnej<\/strong><\/h3>\r\n
Elementy umowy rezerwacyjnej<\/strong><\/h3>\r\n
Forma umowy rezerwacyjnej<\/strong><\/h3>\r\n
Okres zawarcia umowy rezerwacyjnej<\/strong><\/h3>\r\n
Op\u0142ata rezerwacyjna<\/strong><\/h3>\r\n
Zwrot i zatrzymanie op\u0142aty rezerwacyjnej<\/strong><\/h3>\r\n