Na podstawie ustawy z 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: nowelizacja) od 9 września 2025 r. dodano nowy art. 41a ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska) stanowiący uzupełnienie dotychczasowych regulacji w zakresie odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i odpowiedzialności za ich wady.
Przed wejściem w życie nowelizacji brak było w ustawie deweloperskiej stosownego odesłania do przepisów o rękojmi przy sprzedaży uregulowanej w Kodeksie cywilnym.
Zasady odpowiedzialności dewelopera za wady po przeniesieniu praw wynikających z umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności
Przepis art. 41a ustawy deweloperskiej stanowi, że w przypadku przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej i umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: umowa zobowiązująca), w zakresie nieuregulowanym w art. 41 ustawy deweloperskiej (dotyczącym odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), oraz umowy obejmującej lokal użytkowy zawieranej wraz z umową deweloperską albo umową zobowiązującą i dotyczących tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (dalej: umowa dotycząca lokalu użytkowego), do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży.
Oznacza to, że deweloper odpowiada za wady fizyczne i prawne lokalu, a nabywca może dochodzić roszczeń od dewelopera wprost na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Kupującemu przysługują uprawnienia z rękojmi takie jak usunięcie wady, żądanie obniżenia ceny czy też odstąpienie od umowy (wyłącznie w przypadku wady istotnej).
Deweloper nie ponosi odpowiedzialności, jeżeli wady lokalu mieszkalnego albo domu zostaną stwierdzone po upływie pięciu lat od dnia wydania nieruchomości.
Nowelizacja a stanowisko doktryny co do rękojmi dewelopera za wady nieruchomości
Nowelizacja jest odpowiedzią na stanowisko doktryny prezentowane po wejściu w życie ustawy deweloperskiej dotyczące niemożliwości objęcia przepisami Kodeksu cywilnego o rękojmi odpowiedzialności dewelopera z tytułu wad lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej i umowy zobowiązującej, a w ich wykonaniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności albo umowy przeniesienia własności działki zabudowanej domem jednorodzinnym (B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, art. 41).
W takiej sytuacji nabywca może dochodzić naprawienia szkody od dewelopera na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego (dalej także: k.c.) za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Przesłankami takiej odpowiedzialności są: zdarzenie szkodzące, z którym określony przepis prawa łączy obowiązek naprawienia szkody przez inny podmiot niźli poszkodowany; szkoda będąca wynikiem tego zachowania; normalny związek przyczynowy łączący oba wyżej wymienione elementy.
Z tego względu w uzasadnieniu projektu nowelizacji podano, że w stanie prawnym istniejącym przed wejściem w życie nowelizacji nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego własność jest przenoszona, jako skutek zawartej wcześniej z deweloperem umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej, znajduje się w gorszej sytuacji w zakresie odpowiedzialności za wady niż kupujący lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny na podstawie umowy sprzedaży bezpośrednio przenoszącej ich własność (uzasadnienie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, druk nr 1272, Sejm X kadencji).
Należy przypomnieć, że w art. 27 ust. 6 nieobowiązującej ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.) wskazano, że w zakresie nieuregulowanym w przepisach art. 27 ust. 1-5 ustawy deweloperskiej z 2011 r. (dotyczących odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i usuwania ich wad) do odpowiedzialności dewelopera za wady mieszkania lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Choć nie był to przepis doskonały i w praktyce pojawiały się wątpliwości co do jego stosowania, to jednak kupujący mogli zgłaszać wady na postawie przepisów o rękojmi w stosunku do dewelopera.
Natomiast w uzasadnienia projektu ustawy deweloperskiej w części dotyczącej odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego podano, że w zakresie nieuregulowanym przez przepisy ustawy do odpowiedzialności dewelopera zastosowanie będą miały regulacje Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady – art. 556 i następne k.c. Dodatkowo w części omawiającej zgłaszanie wad ujawnionych przed przeniesieniem prawa własności wyjaśniono, że z uwagi na uregulowanie procedury odbioru, zgłaszania i usuwania wad w sposób kompletny projekt ustawy deweloperskiej nie zawierał odesłania do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi za wady. Stwierdzono, że przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady znajdą zastosowanie do wad zgłaszanych po przeniesieniu własności na nabywcę (uzasadnienie rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, druk nr 985, Sejm IX kadencji).
Można zatem przyjąć, że ustawodawca w ustawie deweloperskiej świadomie zrezygnował z umieszczenia analogicznego odesłania jakie było zawarte w art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej z 2011 r. Nie przewidział jednak skutków takiego działania oraz wykładni prawa biorąc pod uwagę charakter i definicje umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego, które nie są umowami sprzedaży. Nie można zatem stosować do nich wprost przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. Nie jest w tym względzie wystarczające ww. stwierdzenie z uzasadnienia projektu ustawy deweloperskiej, że do odpowiedzialności dewelopera będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady.
W uzasadnieniu projektu nowelizacji, z powołaniem się na stanowisko doktryny wyjaśniono, że brak stosownego odesłania w ustawie deweloperskiej do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady, uznać należy za brak przewidzenia wprost odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady w przypadku umów niebędących umowami sprzedaży, a odpowiedzialność dewelopera za stwierdzone wady oparta jest na zasadach ogólnych – odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy zgodnie z art. 471 i n. k.c. Z tego względu jako cel nowelizacji podano usuniecie istniejącej luki dotyczącej kwestii podstaw prawnych odpowiedzialności dewelopera, przyznając nabywcy możliwość zgłaszania deweloperowi wad na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego, po przeniesieniu na nabywcę praw z nich wynikających (uzasadnienie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, druk nr 1272, Sejm X kadencji).
Kontynuacja artykułu pod formularzem. ↓
Oddzwaniamy w dni robocze w godzinach 9:00 - 17:00.
Wady nieruchomości wspólnej oraz wady lokalu
Projektodawca wyjaśnił, że art. 41a ustawy deweloperskiej ma zakresem odpowiedzialności obejmować nie tylko wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale również odnosić się do wad części wspólnych przedsięwzięcia wielolokalowego oraz innej niż dom jednorodzinny części nieruchomości w przypadku ich budowy.
Nowelizacja nie rozwiązuje jednak istotnych problemów dotyczących odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości wspólnej. Co prawda zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, jednak na gruncie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnota mieszkaniowa nie ma z mocy prawa uprawnienia do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przeciwko developerowi związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie oznacza to jednak, że wspólnota mieszkaniowa nie może wystąpić z takim powództwem w oparciu o inną podstawę prawną. Właściciel lokalu może przenieść na rzecz wspólnoty mieszkaniowej przysługujące mu uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia od umowy) oraz konkretne roszczenia odszkodowawcze związane z tymi wadami, w drodze umowy przelewu (wyrok SA w Lublinie z 7.11.2022 r., I ACa 71/22). Zgodnie bowiem z uchwałą Sądu Najwyższego 7 sędziów z 29 stycznia 2014 r. o sygn. akt III CZP 84/13 właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić przed sądem roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej, tylko w takim zakresie, w jakim właściciele lokali przeleją na nią w drodze cesji swoje roszczenia, dotyczące tychże wad, istniejące proporcjonalnie do udziału danego członka wspólnoty w tej nieruchomości. W konsekwencji, aby skutecznie dochodzić całości roszczeń, wspólnota mieszkaniowa musi przedstawić cesje tychże roszczeń na swoją rzecz od wszystkich właścicieli lokali (wyrok SA w Warszawie z 4.07.2018 r., VI ACa 23/17).
Mankamenty nowej regulacji ustawy deweloperskiej
Mankamentem art. 41a ustawy deweloperskiej (podobnie jak art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej z 2011 r.) jest brak wymienienia konkretnych przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady mających albo nie mających zastosowania do umów uregulowanych w ustawie deweloperskiej ze wskazaniem ewentualnych odrębności. Wątpliwość co do ich zastosowania powstanie np. gdy wada była znana nabywcy w chwili zawarcia umowy ostatecznej lub w chwili wydania rzeczy (została ujawniona na etapie procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazanej w art. 41 ustawy deweloperskiej), co zwalniałoby dewelopera od odpowiedzialności z tytułu rękojmi (art. 557 § 1 i 2 k.c.).
Aktualnie procedura odbioru określona w art. 41 ustawy deweloperskiej nie obejmuje lokali użytkowych nabywanych na podstawie umowy dotyczącej lokalu użytkowego, stąd ich nabywcy nadal nie mają takich samych uprawnień co do odbioru oraz zgłaszania i usuwania wad, jak nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Nowelizacja nie eliminuje wątpliwości dotyczących odbioru lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, zgłaszania wad i ich usuwania na podstawie art. 41 ustawy deweloperskiej. Przykładowo, nie jest jasne jaka powinna być podana w pozwie nabywcy przeciwko deweloperowi złożonym przed przeniesieniem praw z umowy deweloperskiej podstawa prawna roszczenia w przypadku odmowy uznania wad przez dewelopera w procedurze odbioru (zgodnie z dominującym poglądem doktryny powinno być to roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wykonanie umowy) i czy samo zawarcie umowy ostatecznej przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej spowoduje, że będzie można dochodzić również wcześniej powstałych roszczeń za wady (także te nie uznane przez dewelopera na etapie odbioru i to uwzględniając ww. wątpliwość co do zastosowania art. 557 § 1 i 2 k.c.) na zasadach jakie obowiązują przy rękojmi za wady co może wymagać dodatkowych czynności ze strony nabywcy.
Zastosowanie art. 41a ustawy deweloperskiej dot. rękojmi za wady nieruchomości
Nie ucieszy nabywców, którzy zawarli umowy ostateczne przeniesienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego do 8 września 2025 r. fakt, że nie będzie ich dotyczyć omawiana nowelizacja. Nowelizacja nie zawiera bowiem przepisu przejściowego. Co do zasady prawo nie działa wstecz, chyba że pod pewnymi warunkami ustawodawca przewidziałby wprost taką możliwość. W obliczu dotychczas zgłaszanych wątpliwości interpretacyjnych co do zastosowania do umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej i umowy dotyczącej lokalu użytkowego przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady i różnego podejścia przez deweloperów do rozpatrywania zgłoszeń wad przez nabywców, procedując tę zmianę można się było pochylić w interesie konsumentów nad przygotowaniem przepisu przejściowego wprowadzającego nowelizację z mocą wsteczną.
Omawiana regulacja ma zatem zastosowanie do umów ostatecznych zawartych od 9 września 2025 r.
