⚖ Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują kiedy mamy do czynienia z wadą prawną.
🏠 Wady prawne odnoszą się do sfery prawnej nieruchomości, a nie do jej właściwości fizycznych. Wada prawna nie może być jednocześnie wadą fizyczną.
❗ W praktyce często powstaje wątpliwość czy nieruchomość jest dotknięta wadą fizyczną, czy wadą prawną.
🧾 Rękojmia za wady to odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Przepisy wyróżniają dwa rodzaje wad – fizyczne i prawne.
⚖ Wadą prawną nieruchomości określa się nieprawidłowość dotyczącą tytułu prawnego do niej lub przeszkodę ograniczającą kupującego w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością.
🧾 O niezgodności nieruchomości z umową mówimy w sytuacji, gdy została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.
🏡 Nieruchomość powinna zostać wydana kupującemu w stanie zupełnym, np. razem z rzeczami trwale połączonymi z nieruchomością (częściami składowymi – jest nią wszystko, co nie może być od rzeczy odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego) czy rzeczami będącymi w faktycznym związku z nieruchomością [przynależnościami – są nimi rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi], które są niezbędne do korzystania z nieruchomości (np. instalacje).
🏠 Nieruchomość jest niezgodna z umową, jeżeli nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.
📢 Kupujący przed zawarciem umowy sprzedaży jak i przy jej zawarciu powinien poinformować sprzedawcę o zamiarze określonego zastosowania nieruchomości lub zapytać go o możliwość określonego wykorzystania nieruchomości. Informacja musi być jednoznaczna i powinna umożliwiać sprzedawcy stwierdzenie, czy kupujący w normalnych warunkach będzie w stanie osiągnąć zamierzony cel.
