Masz prawo nas wypróbować >>>

Zmiana reguł solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy z tytułu robót budowlanych

W dniu 1 czerwca 2017 roku weszła w życie Ustawa z 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. 2017, poz. 933), zmieniająca m.in. art. 6471 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.), określający reguły solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych.

Od wielu lat art. 6471 K.c. wzbudza wiele wątpliwości interpretacyjnych chociażby w zakresie formy w jakiej powinna zostać wyrażona zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą i czy może ona mieć charakter dorozumiany.

Nowelizacja doprecyzowuje i reguluje wiele kwestii związanych z solidarną odpowiedzialnością inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Najistotniejszą zmianą jest zlikwidowanie konieczności uzyskania zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 6471 § 1 K.c. dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych koniecznym jest ich pisemne zgłoszenie inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót.

Obecnie nie jest wymagane przedstawienie inwestorowi umowy podwykonawczej lub jej projektu.

Inwestor nie będzie odpowiedzialny solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy, jeżeli w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia zgłoszenia, złożył podwykonawcy i wykonawcy pisemnie sprzeciw wobec wykonywania robót przez podwykonawcę.

Sprzeciw powinien zostać wniesiony zarówno do podwykonawcy jak i do wykonawcy, co pozwoli uniknąć sytuacji, w której podwykonawca zostałby pozbawiony wiedzy o braku zgody inwestora na wykonywanie przez niego robót.

Brak wniesienia przez inwestora sprzeciwu w ww. terminie oznacza udzielenie zgody na przeprowadzenie przez podwykonawcę robót budowlanych wskazanych w zgłoszeniu.

Obecna regulacja przewiduje wyłącznie zgłoszenie przez inwestora sprzeciwu – zrezygnowano tym samym z możliwości wniesienia przez inwestora zastrzeżeń.

Zarówno zgłoszenie oraz sprzeciw wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności (por. art. 6471 § 4 K.c.).

Zgłoszenie, o którym mowa powyżej nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę (por. art. 6471 § 2 K.c.). W takim wypadku umowa pomiędzy inwestorem a wykonawcą będzie stanowiła o udzieleniu zgody przez inwestora na wykonanie robót budowlanych w niej wskazanych przez podwykonawcę oraz będzie skutkować powstaniem solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Co do zasady, inwestor ponosi z wykonawcą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą. Wprowadzono jednak ograniczenie odpowiedzialności inwestora (por. art. 6471 § 3 K.c.).

W sytuacji, w której wysokość wynagrodzenia ustalona w umowie pomiędzy podwykonawcą a wykonawcą przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane (których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w art. 6471 § 1 i 2 K.c.), górna granica odpowiedzialności jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane.

Zgodnie z art. 6471 § 5 K.c. powyżej omówione przepisy znajdują odpowiednie zastosowanie do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.

Co istotne, uchylono obowiązek zawierania umów wykonawcy z podwykonawcą oraz podwykonawcy z dalszym podwykonawcą w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

 Przepisy regulujące solidarną odpowiedzialność inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, tj. nie można ich odmiennie uregulować w umowie, a wszelkie postanowienia umowne zmieniające solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy byłyby nieważne (por. art. 6471 § 6 K.c.).


Blog Prawniczy

  • Organ ma obowiązek uzasadnić wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnym zakresie

    Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 15 marca 2016 roku o sygn. akt II SA/Ol 135/16 rozstrzygnął kwestię dotyczącą uzasadnienia przez organ wyznaczenia minimalnych granic obszaru analizowanego przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

    W przedmiotowej sprawie wystąpiono z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego i garażu.

    Wójt wydał decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy wskazując, iż inwestycja nie spełnia części przesłanek z art. 61 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2015, poz. 199 t.j.; dalej jako: u.p.z.p.) o treści:

    „Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

    1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

    2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

    3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

    4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

    5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”.

    więcej
  • Studium nie ma wpływu na odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości

    W dniu 20 września 2016 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku wydał wyrok w sprawie o sygn. akt I ACa 821/15 rozstrzygający kwestie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz mocy prawnej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

    W przedmiotowej sprawie powodowie żądali od gminy odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ich roszczenia były oparte na art. 36 ust. 3 i art. 37 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.p.):

    „Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.”;

    „Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.”.

    więcej