Masz prawo nas wypróbować >>>

Zmiana reguł solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy z tytułu robót budowlanych

W dniu 1 czerwca 2017 roku weszła w życie Ustawa z 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. 2017, poz. 933), zmieniająca m.in. art. 6471 Kodeksu cywilnego (dalej jako: K.c.), określający reguły solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych.

Od wielu lat art. 6471 K.c. wzbudza wiele wątpliwości interpretacyjnych chociażby w zakresie formy w jakiej powinna zostać wyrażona zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą i czy może ona mieć charakter dorozumiany.

Nowelizacja doprecyzowuje i reguluje wiele kwestii związanych z solidarną odpowiedzialnością inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Najistotniejszą zmianą jest zlikwidowanie konieczności uzyskania zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 6471 § 1 K.c. dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych koniecznym jest ich pisemne zgłoszenie inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót.

Obecnie nie jest wymagane przedstawienie inwestorowi umowy podwykonawczej lub jej projektu.

Inwestor nie będzie odpowiedzialny solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy, jeżeli w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia zgłoszenia, złożył podwykonawcy i wykonawcy pisemnie sprzeciw wobec wykonywania robót przez podwykonawcę.

Sprzeciw powinien zostać wniesiony zarówno do podwykonawcy jak i do wykonawcy, co pozwoli uniknąć sytuacji, w której podwykonawca zostałby pozbawiony wiedzy o braku zgody inwestora na wykonywanie przez niego robót.

Brak wniesienia przez inwestora sprzeciwu w ww. terminie oznacza udzielenie zgody na przeprowadzenie przez podwykonawcę robót budowlanych wskazanych w zgłoszeniu.

Obecna regulacja przewiduje wyłącznie zgłoszenie przez inwestora sprzeciwu – zrezygnowano tym samym z możliwości wniesienia przez inwestora zastrzeżeń.

Zarówno zgłoszenie oraz sprzeciw wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności (por. art. 6471 § 4 K.c.).

Zgłoszenie, o którym mowa powyżej nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę (por. art. 6471 § 2 K.c.). W takim wypadku umowa pomiędzy inwestorem a wykonawcą będzie stanowiła o udzieleniu zgody przez inwestora na wykonanie robót budowlanych w niej wskazanych przez podwykonawcę oraz będzie skutkować powstaniem solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Co do zasady, inwestor ponosi z wykonawcą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą. Wprowadzono jednak ograniczenie odpowiedzialności inwestora (por. art. 6471 § 3 K.c.).

W sytuacji, w której wysokość wynagrodzenia ustalona w umowie pomiędzy podwykonawcą a wykonawcą przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane (których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w art. 6471 § 1 i 2 K.c.), górna granica odpowiedzialności jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane.

Zgodnie z art. 6471 § 5 K.c. powyżej omówione przepisy znajdują odpowiednie zastosowanie do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.

Co istotne, uchylono obowiązek zawierania umów wykonawcy z podwykonawcą oraz podwykonawcy z dalszym podwykonawcą w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

 Przepisy regulujące solidarną odpowiedzialność inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy mają charakter bezwzględnie obowiązujący, tj. nie można ich odmiennie uregulować w umowie, a wszelkie postanowienia umowne zmieniające solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy byłyby nieważne (por. art. 6471 § 6 K.c.).


Blog Prawniczy

  • Ustalanie przebiegu granic nieruchomości

    W wyroku z 6 kwietnia 2017 roku o sygn. akt III SA/Gd 93/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (dalej jako: WSA w Gdańsku) uznał, iż zgodne oświadczenie stron jest niewystarczające przy ustalaniu przebiegu granic działki.

    WSA w Gdańsku rozpatrywał skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej jako: SKO) w przedmiocie stwierdzenia nieprawidłowości decyzji rozgraniczeniowej. Skarżący kwestionował decyzję SKO, w wyniku której geodeta dokonujący rozgraniczenia przedmiotowych działek, pozbawił jego matkę własności nieruchomości.

    Zdaniem skarżącego, przy rozgraniczaniu nieruchomości geodeta powinien brać pod uwagę stan prawny nieruchomości, istniejące znaki, ślady graniczne, wcześniejszą dokumentację czy też punkty osnowy geodezyjnej, a nie jedynie zgodne oświadczenia woli stron postępowania. W protokole granicznym powinno nastąpić przyjęcie granic, które zostały ukształtowane w dawnych postępowaniach, a nie zmiana przebiegu dotychczas obowiązujących granic.

    SKO zwróciło natomiast uwagę, że w protokole granicznym strony oświadczyły, iż nie zgłaszają zastrzeżeń co do przebiegu granic i że położenie znaków granicznych jest im znane, co potwierdziły własnoręcznymi podpisami.

    więcej
  • Remont a przebudowa obiektu budowlanego

    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 października 2017 roku o sygn. akt II OSK 264/16 wyjaśnił, iż wykonane roboty budowlane nie mogą stanowić remontu, jeżeli w ich wyniku nie dochodzi do odtworzenia jakiegokolwiek stanu, ale do powstania nowego obiektu budowlanego.

    W stanie faktycznym omawianej sprawy organ nadzoru budowlanego w wyniku przeprowadzonej kontroli ustalił, iż na działce skarżącego dokonana została przebudowa części budynku produkcyjnego poprzez obmurowanie przestrzeni między słupami wiaty, którą wykonano po obrysie rzutu dachu, co spowodowało zwiększenie powierzchni i kubatury.

    Wobec powyższego, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Łęczycy (dalej jako: PINB) wstrzymał prowadzenie robót związanych z rozbudową budynku produkcyjnego prowadzonego bez wymaganego prawem pozwolenia oraz zobowiązał właścicieli do przedłożenia projektu budowlanego rozbudowy przedmiotowego budynku wraz z oceną techniczną wykonanych robót. Skarżący poinformował organ, że na działce nie miała miejsce rozbudowa budynku, a postawienie ściany nie można uznać za rozbudowę. W związku z nieprzedstawieniem odpowiedniej dokumentacji przez skarżącego, PINB nakazał właścicielom i inwestorom rozbiórkę samowolnie wykonanych robót budowlanych.

    więcej