W dniu 25 listopada 2015 roku Sąd Najwyższy wydał wyrok w sprawie o sygn. akt IV CSK 97/15 dotyczącej roszczenia użytkownika wieczystego przeciwko gminie o zapłatę odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.p.) za obniżenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Celem art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest wyrównanie właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) rzeczywistej szkody poniesionej na skutek uchwalenia albo zmiany planu miejscowego. Odszkodowania od gminy może dochodzić właściciel albo użytkownik wieczysty, jeżeli sprzedał nieruchomość za cenę niższą niż byłaby możliwa do uzyskania, gdyby planu nie uchwalono lub nie zmieniono i nie skorzystał wcześniej z uprawnień przewidzianych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. (możliwość uzyskania odszkodowania albo wykupienia nieruchomości albo zamiany na inną nieruchomość, w związku ze szkodą spowodowaną niemożliwością albo istotnym ograniczeniem korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem).
Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Sąd I instancji w wyżej wymienionej sprawie przyznał powodowi odszkodowanie w wysokości ustalonej przez biegłego. Wyrok został zaskarżony przez gminę. Sąd II instancji oddalił powództwo w całości stwierdzając brak podstaw do zasądzenia odszkodowania.
Sąd Najwyższy po rozpatrzeniu skargi kasacyjnej powoda uchylił zaskarżony wyrok Sądu II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania stwierdzając, że:
„[…] przy wykładni tych przepisów należy pamiętać, że chodzi w nich o odszkodowanie, w rozumieniu prawa cywilnego, a więc o wyrównanie poniesionej szkody. Szkodą jest zaś różnica między stanem majątku poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę – w tym przypadku przed zmianą planu – a stanem tego majątku po tym zdarzeniu, a więc po zmianie planu oraz po sprzedaży nieruchomości, bez czego odszkodowanie na podstawie tych przepisów w ogóle nie przysługuje. Nie ulega wątpliwości, że na stan majątku poszkodowanego po zmianie planu zagospodarowania i po sprzedaży nieruchomości składa się również kwota, którą uzyskał ze sprzedaży tej nieruchomości. Cena faktycznie uzyskana ze sprzedaży nieruchomości ma zatem istotne znaczenie dla ustalenia, czy w badanym przypadku w ogóle wystąpiła szkoda wynikająca z obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości.”.
W dalszej części uzasadnienia wyroku Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na konsekwencje, które mogą wystąpić, gdy wysokość odszkodowania będzie liczona wyłącznie w oparciu o obiektywną różnicę wartości nieruchomości po zmianie planu i przed tym zdarzeniem:
„Gdyby w takiej sytuacji brać pod uwagę […] jedynie obiektywną różnicę wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu i przed tym zdarzeniem, mogłoby dojść do bezpodstawnego wzbogacenia właściciela kosztem gminy, gdyby cena, którą uzyskał od nabywcy była równa lub wyższa od obiektywnie określonej różnicy wartości.”.
Sąd Najwyższy porównał także odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości z opłatą planistyczną przysługującą gminie w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Wskazał, że pomimo jednolitego zdefiniowania obniżenia i wzrostu wartości nieruchomości, które jest koniecznie dla ustalenia wysokości obu tych świadczeń, instytucje te mają różny charakter. Opłata planistyczna jest rodzajem daniny publicznej i przy jej obliczaniu bez znaczenia pozostaje cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości.
W konkluzji Sąd Najwyższy podkreślił odszkodowawczy charakter roszczenia z art. 36 ust. 3 u.p.z.p., które ogranicza się tylko do rzeczywiście poniesionej szkody.
Zdaniem Sądu Najwyższego ustalenie, czy szkoda w ogóle wystąpiła, jest możliwe dopiero przy porównaniu ceny, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty uzyskałby gdyby nie zmieniono planu, a ceną faktycznie otrzymaną przez niego z tytułu sprzedaży nieruchomości po zmianie planu. Określenie wysokości odszkodowania z pominięciem uzyskanej w następstwie sprzedaży ceny jest sprzeczne z naturą omawianego roszczenia, które służy wyrównaniu faktycznej poniesionej szkody w majątku sprzedającego.
