Masz prawo nas wypróbować >>>

Charakter terminu do zgłoszenia gminie roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości

W dniu 10 stycznia 2017 roku Sąd Najwyższy wydał wyrok w sprawie o sygn. akt V CSK 222/16 dotyczącej roszczenia właścicieli przeciwko gminie o zapłatę odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepis art. 36 ust. 3 u.p.z.p. ma na celu wyrównanie właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) rzeczywistej szkody poniesionej na skutek uchwalenia albo zmiany planu miejscowego. Odszkodowania od gminy może dochodzić właściciel albo użytkownik wieczysty, jeżeli sprzedał nieruchomość za cenę niższą niż byłaby możliwa do uzyskania, gdyby planu nie uchwalono lub nie zmieniono i nie skorzystał wcześniej z uprawnień przewidzianych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p., tj. z możliwości uzyskania odszkodowania albo wykupienia nieruchomości albo zamiany na inną nieruchomość, w związku ze szkodą spowodowaną niemożliwością albo istotnym ograniczeniem korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem.

Zgodnie z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W omawianej sprawie powodowie w 2000 roku uzyskali warunki zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, lecz utraciły one ważność w okresie obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego z 1994 roku wobec nie wystąpienia o pozwolenie na budowę. Z dniem 1 stycznia 2010 roku wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nieruchomość oznaczono jako tereny zieleni urządzonej z zakazem budowy. W październiku 2010 roku powodowie zbyli nieruchomość na rzecz gminy za kwotę 230.055 zł, a wartość nieruchomości przy uwzględnieniu zapisów planu miejscowego z 1994 roku zmniejszyła się o kwotę 405.690 zł.

Sąd II instancji zmienił wyrok Sądu I instancji oddalający powództwo o zasądzenie kwoty 405.690 zł z tytułu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w ten sposób, że zasądził od gminy na rzecz powodów kwotę 80.000 zł, a w pozostałej części powództwo i apelację oddalił.

Sąd II instancji uznał, że powodowie dokonali zmiany przedmiotowej powództwa przez żądanie zasądzenia wyższej kwoty po upływie terminu do zgłoszenia roszczenia wynikającego z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.

Sąd Najwyższy po rozpatrzeniu skargi kasacyjnej powodów uchylił wyrok Sądu II instancji w części oddalającej powództwo i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, stwierdzając że:

„Analiza charakteru terminu określonego w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. […] przemawia za trafnością dotychczasowych wypowiedzi orzecznictwa i judykatury wskazujących na zawity charakter tego terminu. W przepisie tym ustawodawca określił dla poszkodowanego właściciela lub użytkownika termin pięciu lat od daty wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego na zgłoszenie roszczenia do gminy nie stanowiąc, że jest to termin przedawnienia. Ustanowił zatem szczególną procedurę dochodzenia roszczenia nakładając na poszkodowanych obowiązek zgłoszenia roszczenia podmiotowi określonemu ustawowo jako zobowiązany do wykonania zobowiązania odszkodowawczego przed wystąpieniem z roszczeniem na drogę sądową.”.

W dalszej części uzasadnienia Sąd Najwyższy podkreślił, że termin wskazany w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. jest terminem prawa materialnego – terminem zawitym do zgłoszenia roszczenia odszkodowawczego w celu zachowania prawa dochodzenia roszczenia przed sądem powszechnym:

„Zgłoszenie roszczenia obowiązanemu do jego zaspokojenia stanowi oświadczenie woli, które musi do niego dojść przed upływem terminu w taki sposób, by się mógł z nim zapoznać (art. 61 k.c.), a więc gdy zostało ono zamieszczone w pozwie lub innym piśmie, konieczne jest doręczenie obowiązanemu przed tym terminem.”.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że takie roszczenie odszkodowawcze przeciwko gminie przedawnia się w terminie 10 lat:

„Roszczenie o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. przedawnia się w ogólnym terminie dziesięciu lat, o którym mowa w art. 118 k.c., zaś początek biegu przedawnienia biegnie od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, albo jego zmiany tj. od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli zatem roszczenie zostało zgłoszone gminie przed upływem terminu określonego w tym przepisie (art. 37 ust. 3 u.p.z.p. – dop. autora), a pozew został wniesiony po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone zarówno w zakresie wartościowym żądań zgłoszonych, jak i żądań wartościowo nieujawnionych, jeżeli twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy usprawiedliwiające roszczenie.”.

Wyrok Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2017 roku stanowi potwierdzenie linii orzeczniczej, zgodnie z którą termin na zgłoszenie gminie roszczenia o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego ma charakter zawity.

Taka wykładnia art. 37 ust. 3 u.p.z.p. oznacza, że właściciel (użytkownik wieczysty) zachowuje prawo dochodzenia roszczenia przed sądem, jeżeli zgłosi gminie roszczenie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W przypadku zgłoszenia gminie takiego roszczenia w wyżej wskazanym terminie i wniesienia pozwu o odszkodowanie po jego upływie, roszczenie nie wygasa także w zakresie żądań wartościowo nieujawnionych, o ile twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy, które usprawiedliwiają roszczenie.


Blog Prawniczy

  • Ustalenie warunków zabudowy jako etap wstępny realizacji inwestycji

    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2017 roku o sygn. akt II OSK 1048/15 rozstrzygnął kwestię dotyczącą ustalenia warunków zabudowy jako etapu wstępnego realizacji inwestycji.

    W przedmiotowej sprawie odmówiono uchylenia decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowo-handlowego o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2 z dwiema kondygnacjami zarzucając wnioskodawcom, iż nie posiadają statusu strony postępowania w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako: K.p.a.):

    „Stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek”.

    Na decyzję o odmowie uchylenia decyzji o warunkach zabudowy wniesiono środek zaskarżenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego uzasadniając m.in., że niedopuszczalne jest ograniczanie liczby stron postępowania, szczególnie w przypadku dużych inwestycji w zabudowie miejskiej, albowiem wywierają one wpływ również na nieruchomości niegraniczące z nimi bezpośrednio.

    więcej
  • W projekcie budowlanym należy uwzględnić analizę dotyczącą zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń

    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 listopada 2016 roku o sygn. akt II OSK 191/15 rozstrzygnął kwestię dotyczącą obowiązku uwzględnienia w projekcie budowlanym obiektu analizy w zakresie zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych w sąsiednich budynkach.

    W sprawie zakwestionowano decyzję o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami oraz garażem podziemnym zarzucając, iż zamierzenie budowlane nie spełnia norm nasłonecznienia budynku usytuowanego w bliskim sąsiedztwie.

    Organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję o pozwoleniu na budowę, wskazując, że spełnione zostały wymogi określone w § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie(Dz.U. 2002, nr 75, poz. 690 wraz z późn. zm.; dalej jako: Rozporządzenie) dotyczące nasłonecznienia pomieszczeń.

    Zdaniem organu odwoławczego, biorąc pod uwagę dopuszczenie wymaganego czasu nasłonecznienia dla zabudowy śródmiejskiej, pokoje mieszkalne w sąsiednim budynku powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 1,6 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 7:00 – 17:00.

    więcej